台北法拍屋,台北市法拍屋,台北法院法拍屋

房地合一2.0上路已經3年半，財政部近期將檢討房地合一稅2.0窒礙難行的地方，修正《房地合一課徵所得稅作業要點》，據知目前方向包含擴大解釋都更案中起造人範圍、可適用20％的較低稅率。財政部官員表示，國稅局還在盤點相關案例，以利未來修法調整。

房地合一稅2.0自2021年7月以來上路，最大的改革就是將企業炒作房市納入規範，為了避免企業或家族透過營利事業短期買賣規避稅捐。房地合一稅2.0規範只要個人或者家族直接或間接持股超過50％，以及該營利事出資價值50％以上是房地構成，不論短期交易房地或股權都是房地合一2.0課稅範圍。

房地合一稅2.0規範，持有2年內出售，所得會被課徵45％稅；持有2到5年會被課徵35％的稅。工商團體也力爭，企業交易股權鬆綁，工總爭取，企業適用房地合一稅2.0股權交易，標的公司應該排除2016年以前取得房地，以利企業首次公開發行（IPO）、家族傳承。

工商協進會解釋，企業早年生產所取得土地和廠房，近年因房地產飆漲，很容易就達到房地合一2.0中房地價值超過出資額、價值的50％。若計入企業價值50％當中，就會限制這些企業的股權交易、IPO，不利台灣資本市場的發展、家族傳承和中小企業異業合作，建議檢討房地合一稅2.0中「特定股權交易之認定標準」。

財政部現正盤點個案、檢討作業要點。據知目前方向有，現行都更或者危老重建地主、建商、地主或者分回的房屋交易，首次移轉可以不受房地合一2.0的限制，適用20％的稅率，個案中也有許多以蓋房子為主的營利事業，在都更案中因現實種種原因無法擔任起造人，轉移時可能被課高額稅捐，財政部也正在檢討規範、擴大解釋，避免都更、危老重建案件、非炒房者被誤殺，並有鼓勵的作用。

對於工總、工商協進會建言，檢討房地合一稅2.0股權交易，財政部回應研議當中。官員表示，國稅局還在蒐集個案，希望未來作業要點修正可以符合現實所需、且不違反房地合一2.0立法原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣金聯平價住宅銷售今年邁入第15年，台灣金聯董事長宮文萍在上任近兩個月後宣布，今年將提供全台共100件平價住宅供民眾申購，並從3月20日起開放民眾賞屋及登記，其中亮點物件包括位於台中漢口商圈套房不到300萬就能入手、桃園龍潭社區每坪單價僅約12萬元。

今年平價宅比去年擴大辦理，宮文萍點出六大特色

今年的平價宅銷售活動將從3月20日起到4月21日止，為期33天。台灣金聯董事長宮文萍特別點出，今年幾大特點，其中，今年共推出100戶平價宅，比去年的88戶還高出13％；而價格部分，平均單價略低於去年實價登錄8％，比平均市價來的實惠；今年也提高六都物件比重至84％，且總價落在1000萬以下者共有27件；另外，今年也新增捷運宅共15件。

至於一般民眾很關心的履約期限，宮文萍也說，今年也特別延長履約期限，從過去的90天延長至120天，最主要是希望民眾有充裕的時間能夠籌措資金，

宮文萍強調，平價宅提供4大保證，包括產權清楚、非輻射屋、非海砂屋、非事故屋，可讓民眾買的非常安心、也住得非常放心。

台灣金聯今年的平價住宅銷售活動是與子公司力興、力寶採取聯合銷售方式辦理，全部100件產品類型涵蓋透天厝、公寓大廈、套房、事務所等。以區域分布來看，六都占了84件、北北桃占52件；以全部物件總價來看，雙北市總價在2000萬元以下占61％、桃園市總價低於1500萬占68％、全國總價低於1000萬元占40％。

台中漢口商圈套房300萬能入手、桃園龍潭社區每坪12萬元

其中，今年平價宅的最低總價物件，是位於台中市漢口路四段、漢口商圈的套房，總價只要299萬元、權狀11.02坪；而最低單價物件則是，位於桃園市龍潭區的百年大鎮社區，權狀108.51坪、總價1314萬元，等於每坪單價12.1萬元。

至於最貴單價，位於台北市內湖區成功路4段的捷運站機能宅，權狀22.85坪、總價2183萬元，等於每坪95萬元，但相較於同社區近期成交單價的101～109萬元，該平價宅已是大約打了9折。

另外，在台北市重慶北路二段的套房935萬元、新北市景平路套房635萬元等在千萬元以下之物件，也非常具有吸引力。

因應銀行撥款速度拉長，台灣金聯也配合延長履約期限

至於為什麼平價宅能低於去年實價登錄8％，宮文萍指出，原因就在於，過去台灣金聯與子公司承受不良債權物件本身價格就低；其次，從拍賣市場標購回來的物件也比市價來得低；第三，人力成本也沒有考慮進去，皆是平價宅能夠比市價略低的原因。

對於今年市況的看法，宮文萍認為，由於經過央行第7波的信用管制後，房市呈現降溫，市場交易量縮減、價格微幅下降，以目前看起來，雖然第8波信用管制可能先由金檢替代，但整體市場確實較為觀望，在這樣的市場趨勢情況下，平價宅買氣可能較為持平或是微幅下降。

至於購買平價宅的籌資部分，宮文萍也說，考慮到最近銀行撥款的時間可能拉長，因此今年也特別把履約期限從90天延長至120天，也是為了配合近期銀行房貸控管政策的情況，此外，這次平價宅也與土銀、台企銀、彰銀三家銀行配合，以利民眾在後續貸款能順利。

台灣金聯副總經理黃顯均則解釋，民眾若順利申購平價宅物件後，後續付款分為三期，分別是10％、10％、80％，等到辦理銀行貸款進來履約保證信託後，台灣金聯就會將產權正式過戶給民眾；以過去辦理平價宅的經驗來看，在民眾正常信用條件的情況下，銀行貸款成數大約都可貸到7～8成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得！台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年北市房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，房市明顯降溫！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年九月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

進一步觀察去年第四季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，而1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。

根據中信房屋研展室彙整聯徵中心最新資料顯示，年輕世代購屋意願正顯著提升。2024年全台35歲以下房貸族的申貸件數高達76,986件，占整體申貸件數的34%，創下自2016年以來近九年的新高。與2020年的52,135件相比，短短五年內，年輕房貸族的申貸件數大幅增加了47.7%。此現象顯示，年輕族群已成為當前房市一股不容忽視的消費主力。

父母資助成推手 年輕首購為房市主力

中信房屋研展室副理莊思敏分析指出，當前的貸款環境對首購族更加友善，加上新青安的助攻，是推升年輕人購屋意願的主要原因。莊思敏認為，未來年輕首購族仍將是房市消費的主力族群。近年來全台房價持續攀升，許多民眾擔憂房價持續上漲，因此加快了購屋腳步，尤其在新青安 2.0 政策上路後，更吸引了許多原本仍在觀望的年輕首購族提前規劃置產。

此外，在少子化的社會環境下，不少父母長輩選擇主動幫助子女購房或贊助頭期款，也明顯推升了年輕人進場買房的比重。儘管近期銀行放貸條件略有收緊，但對首購族的影響相對較小，市場觀察顯示，年輕首購族的購屋比例確實顯著增加，已成為市場上不容忽視的購屋主力。

新青安助攻！低總價小宅成年輕首購族主力

隨著年輕首購族比例的提升，低總價、小坪數住宅的市場熱度也將持續升溫。一方面，年輕家庭多以小家庭模式為主，對居住空間的需求較為精簡；另一方面，低總價產品搭配新青安貸款後，能大幅降低購屋門檻，有助於年輕人實現購房成家的夢想。除了價格與坪數的考量，多數年輕人也相當重視生活品質與便利性，因此，周遭生活機能便利、具備完善社區管理和豐富公共設施的大樓華廈，往往是首購族的首選。

然而，中信房屋研展室副理莊思敏也提醒，年輕人具備置產理財意識固然是好事，但在進場前務必要審慎評估自身的還款能力與財務規劃。莊思敏建議房貸族將房貸支出控制在月收入的三成以內，避免過高的貸款負擔影響生活品質。此外，新青安 2.0 最高可享有 5 年寬限期，對有需求的購屋族群而言是相當有利的工具，但需特別留意寬限期結束後，每月房貸支出勢必將大幅增加，因此購屋者更要提前做好財務準備。再者，近期房市已有降溫跡象，購屋民眾應避免追價行為，最好在專業、在地的房仲業者協助下，選擇最適合自身需求和預算的產品。

新青安助攻年輕人擠進有殼一族 專家：務必審慎評估

整體而言，年輕世代已成為台灣房市一股重要的購屋力量。在友善的貸款環境與新青安政策的推動下，加上家庭的支持與對未來房價上漲的擔憂，都促使年輕人積極投入房市。未來，低總價、小坪數且生活機能完善的住宅產品預計將持續受到年輕首購族的青睞。然而，專家也提醒年輕購屋族務必審慎評估自身財務狀況，避免過度擴張信用，才能穩健實現購房夢想。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行周四（20日）將舉行第一季理監事會議，除了利率政策外，是否有新一波房市管制也成各界關注焦點。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌於發文對房市措施的預期，「除非房價從 Q1 連續下跌至 Q3 ，第七波選擇性信用管制才可能鬆綁。」

央行理監事會議開會在即，總裁楊金龍上週四（13日）赴立法院財委會進行業務報告時明示，可能以金融檢查制度來取代第八波選擇性信用管制。並表示去年第四季多數銀行均達成「不動產貸款具體量化改善方案」自訂控管目標，但仍有少數銀行改善未達標，將請其說明原因及改善方案，並繼續檢視。

何世昌在文章一開始表示，「說穿了，今年央行理監事會議沒有意外驚喜、或者驚嚇」；今年房市監管措施可能處於「第七波不會撤、第八波不會來」的局面；在利率政策上則認為，假如全球經濟沒有出現黑天鵝事件、且經濟沒急轉直下的話，那麼今年降息機率「趨近於零」，升息機率甚至比降息還要高。

不過，何世昌也認為，目前全年利率不動的機率最高。除非電價調漲後，CPI 年增率「連續數月超過 3%以上」，央行才有急迫升息的必要，但此機率不太高，因預估今年電價平均調漲幅度約落在 6%～8%之間，全年 CPI 年增率約介於 2.3%～2.6%之間。

通膨壓力加重，為何仍沒必要升息？何世昌指出，因台灣今年經濟成長力道明顯減弱，面臨「保3」（年成長 3%）大作戰；內需市場的房地產趴在地上，傳產業也「僅剩一絲血條」，且目前經濟成長動力幾乎都靠 AI 產業、高速運算（HPC）等少數科技產業支撐；再升息等於把傳產業「推下懸崖」，但對房地產影響極小，因房貸、土建融利率遠遠高於重貼現率，央行升息對房市衝擊力十分有限。

何世昌表示，今年央行的重任並非在房市，而是面臨「抑制通膨」、「經濟成長」二擇一的難題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園機場捷運線行經台北市、新北市與桃園市等三縣市，自2017年3月2日正式營運通車迄今已滿8年，帶動沿線新莊泰山地區、林口地區、青埔重劃區，以及中壢市區房市交易熱絡。永慶房產集團彙整機場捷運線2024年各站點800公尺內中古住宅交易價量，其中老街溪站周邊累計351戶交易最熱銷，位於桃園青埔的體育園區站、高鐵桃園站分別以252戶、238戶排名第2、第3。

桃園機場捷運站點周邊房市交易最旺的是老街溪站，2024年平均單價29.2萬元，平均總價771萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，老街溪站位於桃園市中壢區中心，房價相對親民，2字頭房價也讓預算千萬元內就有機會入手。未來機場捷運延伸至中壢站，交通機能預期將再進一步提升，增添房市利多。

位於青埔重劃區的體育園區站及高鐵桃園站，2024年分別累計成交252戶及238戶，熱銷排名第2及第3。陳金萍指出，近年青埔重劃區發展快速，政府及民間重大投資陸續到位，因此生活、商業機能顯著大幅成長，再加上機場捷運以及高鐵雙軌道的交通優勢，也吸引來自台北、新北、新竹等縣市民眾移居桃園青埔。近一年體育園區站中古住宅房價平均每坪39.4萬元，高鐵園區站平均單價42.6萬元。3字頭、4字頭的房價對於脫北購屋的民眾仍相當具有吸引力。

林口地區也是桃園機捷的房市熱區，其中體育大學站周邊A7重劃區討論度居高不下。2024年房價平均每坪37.5萬元，累計成交222戶，排名第4。陳金萍說明，體育大學站坐落桃園市龜山區，與新北市相鄰，周邊擁有眾多科技產業園區，就業機會豐富，吸引就業人口移入。而3字頭房價相比於周邊新莊、林口，可說是房價的凹陷區，加上行政院TPASS通勤月票上路後，大幅降低通勤費用，因此受到首購、通勤購屋民眾青睞。

此外，同樣位在林口地區的林口站，2024年周邊房價平均每坪47.8萬元，累計成交221戶，緊追體育大學站排名第5。陳金萍補充，林口新市鎮經過多年發展成長，生活機能成熟，加上生活環境街道整齊、公園綠地配置完整，交通方面則有機場捷運林口站以及國道1號，4字頭的房價吸引許多來自台北市、新北市中心的購屋民眾移居。而就近林口長庚醫院的區位，也讓部分退休置產族群看中林口站的房市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行總裁楊金龍昨指出，為防範銀行信用資源過度流向不動產市場，央行持續執行選擇性信用管制措施，強化金融機構控管不動產授信風險；而央行信用管制措施三個目的成效，均逐漸顯現。市場研判，此話暗示，央行在下周（廿日）的首季理監事會議上，暫不推第八波房市管制。

楊金龍今天將赴立法院財委會報告，書面資料指出，二○二三年下半年以來，房市交易量回增，全體銀行不動產貸款成長加速，不動產集中度居高，央行於去年八月請銀行自主控管未來一年不動產貸款總量，並於九月祭出第七度調整信用管制規範內容，央行將按季檢視改善情形。

去年第四季，多數銀行均達成「不動產貸款具體量化改善方案」自訂控管目標，少數未達標的銀行，央行也請其說明原因及改善方案。

有銀行解釋，未達目標原因多屬季節性因素，例如年底大型企業客戶因應財報結算而減少銀行借款，致集中度分母項的「其他放款餘額」低於目標值；或年底為交屋旺季，整批分戶房貸案件增加，及已核貸案件陸續排撥，使分子項的「不動產貸款餘額」高於目標值等。銀行承諾，將增加承作不動產貸款以外的其他放款、監控不動產貸款的撥款及還款情形，致力達成控管目標。

央行表示，二○二一年起加強辦理不動產貸款專案金檢，至今年二月底，專案金檢達一七○次；而房市信用管制措施三個目的成效，均逐漸顯現；包括房市投機需求減少，交易量縮，價格漲勢收斂，民眾看漲房價預期心理趨緩；無自用住宅者，購屋貸款比率上升；不動產貸款集中度及不動產貸款增幅均趨降。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲國土署表示，房東若以漲租、解約或變相要求房客負擔稅費，或限制申報租賃支出抵扣所得稅時，可撥打法扶基金會「住宅租賃糾紛諮詢專線」獲得相關法律服務。

民團日前召開「租金抵稅新制即將上路！房東擋路怎麼辦？政府不能當局外人」記者會，內政部國土管理署對此表示，社會住宅包租代管政策自2017年底開辦至今，即透過各式管道廣為宣傳，包括公益出租人之認定，房東免申請就可以享有綜合所得稅、房屋稅及地價稅等3稅優惠；房客享有租金補貼及良好的租賃管理服務，達成房東享優惠、房客減負擔，截至今年2月底媒合成效已大幅成長，達8萬6,341戶。

內政部國土管理署表示，加入的房東每屋每月享有1.5萬元所得免稅額度，超過部分可再扣除60%必要費用，強調參與計畫的愛心房東皆經政府審核，租賃契約符合相關法規，不會有拒絕房客申報租金抵稅的情形。

而房客申請租金補貼及每年申報綜合所得稅時，向財政部國稅局核實提列租金支出金額抵稅的同時，並不會影響房東稅務負擔，公益出租人享有綜合所得稅之減徵戶數從2017年度4.7餘萬戶，成長至2022年度已達19.5餘萬戶。

內政部地政司補充表示，根據住宅租賃定型化契約不得記載事項第3點及第5點已規定，出租人不得限制房客申報租賃費用支出；同時也不能約定應由出租人負擔的稅賦增加時，轉嫁給房客負擔。

房東如有違反規定，房客可主張約定無效加以拒絕；並可向縣市政府消保或地政單位提出申訴或檢舉，經限期改正仍不改正，依消保法規定，最高可處50萬元罰鍰，並按次處罰。

此外，房客如果遇到房東以漲租、解約或變相要求房客負擔稅費或限制申報租賃支出抵扣所得稅等不當方式衍生租約法律糾紛，可撥打法扶基金會「住宅租賃糾紛諮詢專線」412-8518 (手機加02，撥通後轉2再轉6)，以獲得租屋法律服務支持及保護自身合法權益。

內政部國土管理署表示，針對房東端而言，依住宅法規定租金補貼不會作為稅捐稽徵機關之查稅依據；對於房客端，將加強宣導租屋抵稅新制，以達房東享優惠、房客減負擔之政策推動效益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

最新數據顯示，台灣租屋族正面臨日益沉重的經濟壓力。根據主計總處最新統計，今年2月房租指數達到108.06，再次創下歷史新高。不僅如此，房租年增率仍高達2.56%，且已連續19個月超過2%。這波租金上漲的趨勢自2022年開始顯現，四年以來累積漲幅已達8.3%，漲速之快堪稱金融海嘯以來首見。全台約有300萬租屋族，正面臨房租不斷攀升的困境。

房租指數再創新高 連續19個月年增率突破2％

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房價上漲是推升租金需求的原因之一，同時，新落成房屋因房價與品質較高，也傾向要求較高的租金回報。此外，近年來的通貨膨脹也對租金產生帶動效應。統計數據顯示，自2022年起，租金便呈現持續上揚的趨勢。由於租賃契約通常不只一年，後續換約時，房東往往會參考周邊租金水平及租客的負擔能力調整租金，進一步推高整體租金。

從區域來看，中部地區的房租年增率以3.17%位居全台之冠。北部地區2月房租年增率為2.47%，南部地區則為2.4%。整體而言，租金上漲的趨勢目前看來尚未有扭轉的跡象。

無殼族壓力山大！房租連年上漲趨勢難扭轉

曾敬德認為，政府推出的新青安政策在一定程度上減緩了租金壓力，協助部分首購族由租轉買。然而，自去年第四季以來，房市交易量萎縮，也可能使部分自住客重新考慮租賃或購買的划算程度，畢竟當前購屋成本，包括房價和房貸，都相當可觀，尤其房貸利率動輒2.5%起跳。部分能力許可的租客也會仔細評估租與買的利弊。

政府的租金補貼政策被認為有助於租客承擔部分房租負擔。此外，今年報稅季，房租支出扣除額新制上路，對於符合條件的無殼族而言，或許可減輕一些經濟壓力。

整體而言，台灣房租指數持續創下新高，已連續19個月呈現超過2%的年增長率，四年內累積漲幅達到8.3%，顯示租屋族的生活壓力日益增加。儘管政府推出租金補貼和租金支出扣除額等措施，短期內租金上漲的趨勢似乎難以扭轉。面對不斷攀升的租金，如何在高房價時代保障租屋族的權益，將是未來需要持續關注的重要議題。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】