台北法拍屋,台北市法拍屋,台北法院法拍屋

文／翁嘉妤

新青安政策原意為協助年輕人一圓購屋夢，不料卻出現政策漏洞。根據最新統計，八大公股行庫近半年來，已追回上千戶違規案件的利息補貼。財政部已要求各大行庫加強審查，以確保新青安政策的資源能被妥善利用。

新青安違規案追回9成

備受爭議的青安房貸政策，在各界檢討聲浪中，已於去 (2024) 年7 月實施精進措施。財政部觀察，目前被追回新青安房貸利息補貼的案子，大多數具備首購身分，但本身卻沒有居住事實，甚至把房子租給別人當「包租公」，與自用相違背。

根據統計，八大公股行庫已追回約8至9成的違規案件；而違規戶的優惠利息，都已從1.775％加至2.185％之上，也可能回到新青安房貸補貼2碼前的2.275％。至於寬限期，則由5年回歸一般房貸3年；貸款年限也從40年縮減為30年、20年不等。

上千戶偷偷轉當包租公

針對新青安房貸的查核，財政部首波鎖定前(2023)年8月至去年3月核貸的案件，共查到出租1,332件，人頭戶170件，合計違規1,502件，占整體撥貸戶約3.5％。第二波鎖定去年4月至6月的核貸案，共查獲出租34件，人頭戶39件，總共73件不符規定，占該期間撥貸戶約0.3％。

財政部表示，針對所有新青安房貸的核貸案子，全部都會進行檢閱，而非採取抽查方式，即使先前還沒出租，後續偷偷租給他人，也會透過查核避免出現違規情形。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

實價揭露，2025年台北信義計畫區的首筆豪宅交易，出現在屋齡14年的「皇翔御琚」，該案低樓層戶總價約4.24億元，每坪210萬元，共230.21坪；同樣位在信義計畫區的「台北信義」，去年底中樓層戶成交2.39億元，每坪189.9萬元，共144.4坪，值得一提的是，該戶原屋主在2012年預售時，以約1.4億元買進，持有12年增值高達9919萬元，幾乎可再買一戶豪宅。而這兩筆交易的買方，都採無貸款方式購入。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，2024年台北兩大豪宅區：大安和信義區交易狀況。大安區總價逾億元的豪宅共36件、信義區則為32件，去年交易最熱的豪宅分別為「皇翔御琚」9件，以及「One Park Taipei 元利信義聯勤」6件，不過成交均價信義區每坪181.8萬元，略高於大安區的167.6萬元。

信義計畫區的知名豪宅「陶朱隱園」，近期也正式公開銷售，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，該案完工至今已8年，由於信義計畫區屋齡10年以內的豪宅供給並不多，加上該案的整體規劃獨到且戶數有限，因此雖非甫完工的全新豪宅，但若以貼近現今市場認知的價碼銷售，應有助於拓展銷路。

陳定中指出，現今房市受央行打炒房影響，高總價豪宅貸款成數低，且從前主力客群主力之一的私法人，在平均地權條例修正案上路後，出手也相對保守，加上今年5月開徵的房屋稅，將正式適用囤房稅2.0新制，所以建商手中的豪宅餘屋，持有成本將明顯提高，因此在大環境轉變下，豪宅業者的銷售態度轉趨積極，對於高價的堅持也略有鬆動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行去年推出第七波信用管制後，房市買氣略有轉淡，還曾有業者抱怨預售屋一戶都沒賣的慘況，也令人好奇房價是否能下修，根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，觀察六都房價表現確實出現鬆動，又以台南市平均降幅逼近9%最高，即便排名最後的台北平均漲幅亦有7.2%，令購屋族燃起一絲希望！

「賣厝阿明」發文表示，查詢房仲網頁的降價區，確實出現一些端倪，包括台南兩房一廳的物件原價1580萬元，現在開價1099萬元，降幅高達3成，就連以高房價聞名的台北松山區、信義區以及陽明山，也有物件開價降幅達2成，彙整六都房價降價地圖顯示，又以台南市平均降幅8.7%最高、台北市7.2%最低，降價物件數量最多的則在台中。

根據「賣厝阿明」的說法，台南房市仍以透天為主力產品，其中一個案例是原價1580萬的兩房物件，如今開價1099萬，降幅達30%；台中市房價下修普遍發生在重劃區，總計891件價格下修，佔全台將近26%，又以北屯、西屯及南投最熱門；台北雖然降價幅度最低，但仍有7.2%降幅，降價情況大多發生在40年以上的老公寓，包括文山區、北投區都有老公寓開價下條大約20%。

解讀這波房價異動，「賣厝阿明」認為有三個主要原因，第一個是央行限貸令發威壓縮投資客的出手空間，也令自住客轉趨保守，其中蛋白區物件開價相對更有機會下修，蛋黃區降幅相對有限。

他認為，第二個原因是住宅超額供給，導致空屋率攀升，由於政府推動社宅，預估未來3年將有40萬戶新屋完工，過去曾有建築業者提醒，超額供給將使房價下跌趨勢持續3年，至於第三個原因是屋主心態軟化，有些為了加速脫手乾稅調降開價，尤其台南等總價較低的區域降幅更明顯。

「賣厝阿明」提醒，這波降價潮對購屋族是契機，但也必須留意陷阱，基於屋主急售、區域供給過剩、物件有瑕疵（如屋齡高、地段偏）等因素才可能出現珍降價，反之開價先拉高再調降，實際成交價與市場行情相近，這種情況則是假降價。

針對想撿便宜的購屋族，他也給予建議，不妨鎖定急售物件，也就是委售超過3個月、屋主需資金週轉，這類產品相對更有機會讓例，同時建議避開機能未到位的重劃區、高齡海砂屋等買房地雷，還要善用實價登錄進行議價，開價可以先以實登行情要求再降5~10%，都有機會覓得合適物件。

面對降價潮的誘惑，「賣厝阿明」還提供3大禁忌給購屋族如下，並呼籲遵守「成本要算準」、「降價原因要查清」、「地段是王道」的原則：

1.忌衝動進場：確認降價原因，避免買到瑕疵物件。

2.忌忽略成本：老屋裝修、貸款利率、稅費都要算清楚。

3.忌盲目追低：地段與機能仍是保值關鍵，別為省錢買到「鬼城」。

他也建議民眾參考《降價物件風險自評表》，如果答題勾選「否」超過3題，此時則建議重新評估，未必要急著出手。

以下是《降價物件風險自評表》：

降價原因是否合理？（急售、區域供給過剩）

物件是否有重大瑕疵？（海砂屋、輻射屋）

地段與機能是否符合需求？

總持有成本是否在預算內？

是否查詢實價登錄比對行情？

結果：答「否」超過3題 → 高風險！建議重新評估。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

記者林雪娟∕台南報導

中華西路一、二段近來商圈逐漸形成，包括號稱全球最大燒肉園區和生活百貨等進駐，房仲專家觀察，商圈形成，帶動周邊房市，周邊新建路、新興路國宅與公寓詢問度增加，也有建商購地將蓋新大樓，並規劃社宅，未來人口紅利勢必持續發酵。

信義房屋台南民生店協理張榮表示，市府附近是餐飲重點區，然因建築飽和、面臨停車空間和素地不足，商圈開始外溢，燒肉旗艦店往南發展，進駐至中華西路一、二段後，帶動當地發展，包括大型超商、超市也都覓地展店。

張榮說，以一般店面物件地坪五百坪、建坪三百坪，月租近四十萬店面為例，以往待租期約三、四個月，商業發展後，待租期縮短至一個月，顯見店面需求活躍。商圈活絡相對也帶動周邊住宅詢問度，近期以周邊的新建路、新興路國宅與公寓，詢問度最高。

信義指出，該區域發展較早、房價基期較低，國宅屋齡若約為三十年，單價約在二十至二十五萬間，若是四十年公寓，單價則為十二至十九萬間，雖離市區有一段距離，然生活機能齊全，有早市、黃昏市場、超商、超市等，且已有建商嗅到商機，購地將蓋新大樓，預計將有更多元的商業業態進駐，成為潛力地段，提升區域價值，長期來看，南區有望成為新商業核心，吸引更多消費者目光。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著都市發展與交通建設推進，重劃區成為許多購屋族的關注焦點。永慶房產集團盤點2024年11大重劃區預售屋房價及交易量。其中，二重重劃區交易量破千件，為新北市預售交易最熱絡重劃區。此外，隨著房價不斷上漲，新北市11大重劃區中，僅剩3大重劃區：鳳鳴、洲子洋及江翠北重劃區的預售住宅仍有機會以2000萬元內入手。



2024年預售屋交易量顯示，二重重劃區與塭仔圳重劃區為新北市11大重劃區中，交易最熱絡的兩大重劃區。二重重劃區交易量高達1006件，穩居第1。永慶房屋研展中心副理分析，二重重劃區位於三重區，擁有雙捷運線優勢，鄰近捷運三重站；區域規劃完善，擁有新北大都會公園等綠地；周邊也有三重商圈、大型商場等豐富機能，吸引剛需與自住買盤進場。

 

交易量居次的是塭仔圳重劃區，交易量達824件。陳金萍說明，該區受惠於捷運五泰輕軌建設規劃，未來交通便利性大幅提升。相較於周邊重劃區，塭仔圳房價更具優勢，吸引許多看好區域發展的購屋族進場，並成為建商推案熱區。區內擁有塭仔圳公園等大型綠地，隨著建設落地與商業進駐，生活機能日漸成熟，也讓該區穩居新北市房市交易熱點。



隨著新北市房價持續上升，總價2000萬元內的預售屋選擇日益縮減。新北市11大重劃區中，剩下鳳鳴、洲子洋、江翠北重劃區仍有機會以2000萬元以下的價格入手預售住宅。陳金萍表示，鶯歌的鳳鳴重劃區為新北市房價相當親民的重劃區，每坪44萬元，平均總價約1592萬元；該區有台鐵鳳鳴車站，未來還有捷運三鶯線建設，且鄰近鶯桃路商圈，未來發展可期，成為預算有限的購屋族首選之一。



五股洲子洋重劃區目前平均單價約52.3萬元/坪，總價落在1667萬元，在新北市重劃區中仍屬親民價位。陳金萍指出，該區未來將迎來五泰輕軌，屆時交通可及性大幅提升，加上生活機能逐步發展，吸引不少首購族進場。



江翠北重劃區是板橋區內少數總價2000萬元內仍可入手的區域。陳金萍指出，該區擁有成熟的生活機能與交通條件，鄰近捷運板南線雙捷運站，加上周邊學區、商圈成熟，吸引大量剛需買盤進場，成為高CP值的購屋熱點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部19日公布，2024年度舊制房屋交易計算所得的方式，豪宅標準再度調整，除總價，再加入單價門檻，以台北市為例，每坪120萬元以上就納入，此舉對於低總價、高單價的「小豪宅」影響甚深，根據財政部估計，新增單價標準的話影響數為4000件。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，財政部此次出手，主要是對於早期取得的屋主，對交易足以產生壓力，特別要注意的是如有增貸的屋主，售屋若無預留稅源，恐怕明年5月將會面臨山大壓力。她以北巿一戶總價3600萬元高價宅計算，若單價站上120萬以上，今年稅負負擔將是未調整前的17倍。

2024年度新青安點燃房市熱火，小坪數房屋交易也熱絡，因此財政部修正不僅將豪宅的純益率從17％提高到20％；且「豪宅定義」除了總額之外，還將單價也納入。台北市是6000萬元以上或每坪120萬元以上；新北市4000萬元以上、每坪75萬；四都加上新竹縣、市則3000萬元、每坪50萬；其他地區2200萬或每坪單價35萬以上，全案適用於2016年以前取得的房子。

另財政部公布全台22縣市368區設算獲利率，共有200區調整，其中有6縣市中的15個地區被調高5個百分點最多，包含新北市五股、三峽區，從29％提高34％；桃園市的桃園區及中壢區從28％提高到33％、龜山、蘆竹及八德區從27％提高到32％；台南市安定區從17％提高到22％、新營區從15％到20％。高雄橋頭區從21％提高到26％；新竹市北區、東區與香山區從27％到32％；以及新竹縣的竹北市從32％調高到37％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中水湳經貿園區今、明兩年隨著指標建設相繼落成，話題熱度持續飆升，帶動水湳中央公園特區房市交易活絡！根據樂居統計，水湳過去一年內成交量572戶，區域內前五大高單價社區也同步揭曉，「豐邑Park One」34樓戶別以單價、總價雙雙奪冠，穩坐水湳區域住宅龍頭地位。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，水湳將迎來重大建設的落成高峰期，今、明年綠美圖、台中國際會展中心、台中流行影音中心等新地標將相繼開幕，水湳轉運中心工程進度7成，區域公共建設逐步到位，房市買氣持續高漲。

總銷逾百億元的豐邑Park One，是台中首個單價突破三位數的住宅個案。豐邑Park One座落於經貿五路與啟航路，規劃173戶住家，產品坪數在54至75坪，目標客群鎖定高資產族群。

除豐邑機構，包括華固、富華新、潤隆、遠雄等上市櫃建商積極進駐水湳中央公園特區，並屢創高價成交紀錄。其中「華固頂匯」首波開放200戶已全數完銷，平均單價站穩8字頭。

遠雄綠美、浩瀚豐森態、親家中央公園則鎖定小坪數、低總價市場需求，成功吸引剛性買盤。其中遠雄綠美規劃22至35坪產品，親家中央公園則推出18至26坪的兩房規劃，並提供多元付款方案，降低購屋門檻，進一步提升市場接受度。

豐邑機構近期在水湳生態段推出的預售新案「浩瀚豐森態」，首波實價登錄揭露8字頭成交。該案基地面積達1,024坪，規劃24至32坪的二至三房產品。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年的金融市場面臨川普政策的不確定性以及諸多挑戰，保德信投信於2月18日舉辦「投資新契機高峰論壇」，分別就股債房市投資思維進行分析。

股市方面，由PGIM JENNISON團隊客戶投資組合經理Manan Golecha分享，他表示2024年成長型股票表現出色，其亮眼表現主要來自於盈餘成長並帶動基本面，2025年成長型策略仍然是主軸，看好領航成長關鍵的六大投資主題，分別為「生成式AI人工智慧」、「科技轉行」、「數位科技進展」、「全球消費品牌」、「金融支付平台」及「醫療創新」。「PGIM JENNISON美國成長基金」匯集美國大型龍頭成長股，聚焦資訊科技、非核心消費及通訊服務產業，投資人可一次掌握主流趨勢題材。

債市方面，PGIM Fixed Income投資組合策略師Gabriel Doz表示，分析美國未來一年內預期經濟為軟著陸機率為55％，以該情況預估10年期美公債殖利率約會在3.15％至4.15％，預期有較長的窄幅利差並伴隨錯位機會。「PGIM美國全方位非投資等級債券基金」投組聚焦美國非投資等級債，瞄準較高報酬且較低波動優勢，在高殖利率水準進場並長期持有，表現有望相較過去長期平均略勝一籌。

房市觀點方面，PGIM Real Estate全球證券團隊副總裁Enoch Chan表示，保德信為全球第三大不動產經理人，認為目前RIETs因市場過度反應，導致這幾年表現大幅落後S&P 500指數，醞釀該跌深反彈機會。「PGIM全球精選不動產證券基金」成立已逾50年，透過價值型投資法，分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性與成長性，以判斷不動產資產的基本價值，並提供收益和資產增值機會。建議投資人掌握市場需求，多元布局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

玩真的！中央銀行打房火力全開，根據立委黃珊珊提供央行最新報告指出，央行自2021年起加強辦理有關金融機構辦理不動產抵押貸款業務專案金檢，至今年1月底止，專案金檢次數共達160次，頻率接近「每周一檢」，如今投機交易需求下降，房市交易呈現縮減。

黃珊珊日前提案要求央行2個月內就「如何精進不動產信用管制措施檢討」及「近5年實施金融檢查狀況」提出書面報告。央行在18日出爐報告裡強調，專案金檢重點包括受檢機構辦理購置住宅、購地、餘屋及工業區閒置土地抵押等各項貸款的核貸條件有無違規，而在央行加重信用管制力道後，成效逐漸顯現。

央行表示，2024年下半年起，房市交易明顯降溫，投機交易需求大幅下降，反映在全國買賣移轉棟數上，年增率由上年7月之31.8％降至12月之-11.7％；銀行購置住宅貸款年增率亦由上年8月的11％略降至12月之10.4％。其次，民眾對房價看漲之預期心理趨緩，國泰金控「國民經濟信心調查」之民眾購屋意願指數由上年5月之-38點降至12月之-52點，回至2023年初水準。中經院營造暨不動產業對未來6個月景氣狀況指數亦於2024年5月後走低。

從銀行放款結構觀察，國銀辦理無自用住宅購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升，無自用住宅民眾購屋貸款餘額占整體比率由2023年1月之57％，升至2024年12月之61.4％，顯示信用資源逐步導向優先提供無自用住宅者。

央行重申，自2020年12月以來，已7度調整選擇性信用管制措施，近期房市交易降溫，購置住宅貸款成長趨緩，民眾看漲房價預期心理下降，信用資源已優先提供無自用住宅者，未來仍將持續檢視執行成效，並密切關注相關政策對房市的可能影響，適時調整內容。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行最新報告指出，在央行加重不動產信用管制措施力道後，成效已逐漸顯現，具體指標包括房市交易降溫、民眾對房價看漲的預期心理趨緩，及國銀辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升。

首先，房市投機交易需求下降、交易量縮減。2024年下半年起房市交易降溫，全國買賣移轉棟數年增率由2024年7月的31.8%降至2024年12月的-11.7%。其次，民眾對房價看漲的預期心理趨緩，國泰金控「國民經濟信心調查」的民眾購屋意願指數由2024年5月的-38降至2024年12月-52，回到2023年初水準。第三，國銀辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升。無自用住宅民眾購屋貸款餘額占購置住宅貸款餘額比率由2023年1月的57%，升至2024年12月的61.4%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】